На відміну від угоди про наміри, попередній договір купівлі-продажу носить для сторін обов'язковий характер. Тому, на нього поширюються всі вимоги які пред'являються до угод. У тому числі про необхідність зазначення строку дії договору (не ототожнювати з обов'язком сторін підписати основний договір в узгоджене ними час). Оскільки, термін є істотною умовою кожної угоди, то попередній договір може вважатися укладеним тільки за умови досягнення в належній формі згоди з цього питання (ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України).
Як правило, зразки попереднього договору купівлі-продажу квартири, будинку, земельної ділянки або іншої нерухомості містять пункт про те, що він діє до повного виконання сторонами взятих на себе зобов'язань. Замість цього, чинне законодавство вимагає, щоб термін був виражений у годинах, днях, тижнях, місяцях чи роках (ст. 252 Цивільного кодексу України). Тобто, повинна існувати можливість визначення точної дати припинення договору. В іншому випадку попередній договір буде вважатися неукладеним, і не буде породжувати для сторін жодних прав та обов'язків. Зроблені висновки повністю кореспондуються з позицією Верховного Суду України, яка була викладена в узагальненнях судової практики від 07.10.2010 року та листі від 24.11.2008 року.
Для зменшення ризиків при купівлі нерухомості покупець квартири, будинку або іншої нерухомості може наполягати на включенні в попередній договір формулювання, яке буде відповідати судовій практиці. Наприклад: «Договір вважається укладеним з дати його підписання сторонами і діє до «__»________ 20__ року. Якщо всі зобов'язання за договором сторони виконають достроково, то договір припиняє свою дію з моменту дострокового виконання зобов'язань. Якщо сторони не зможуть вчасно виконати свої зобов'язання, дія договору продовжується до повного виконання сторонами взятих на себе зобов'язань ».
Немає коментарів:
Дописати коментар